Spekulationssteuer bei Immobilien
Eine Spekulationssteuer bei Immobilien sieht das Einkommensteuergesetz vor, wenn diese mit Gewinn vor dem Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden. Die Steuer wird umgangssprachlich auch als Spekulationssteuer bezeichnet, was sich aus der gängigen Bezeichnung des Veräußerungsgewinns als Spekulationsgewinn sowie der Bezeichnung der relevanten Veräußerungsfrist als Spekulationsfrist ergibt. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wird für die Berechnung der Spekulationssteuer der persönliche Einkommensteuersatz herangezogen.
Allgemeines[Bearbeiten]
Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, liegt gemäß § 23 EStG[1] ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Der Veräußerungsgewinn unterliegt je nach Nutzungsart und Haltedauer der Einkommensteuer oder kann steuerfrei vereinnahmt werden. Dabei unterscheidet das Einkommensteuergesetz zwischen Selbstnutzung und Vermietung. Da bei Selbstnutzung nicht der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund steht, bleibt der Veräußerungsgewinn in diesem Fall steuerfrei. Bei Vermietung hingegen hängt es von der Haltedauer ab, ob Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien fällig wird. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass mit knappen Gütern wie Wohnimmobilien gezielt kurzfristig spekuliert wird.
Das Steuerrecht sieht mehrere Konstellationen vor, aus denen sich ein steuerpflichtiger oder steuerfreier Veräußerungsgewinn ergibt.
Unter folgenden Voraussetzungen fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an:
- Die Immobilie wurde vermietet und nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
- Die Immobilie wurde innerhalb der Spekulationsfrist ge- und verkauft
Unter folgenden Voraussetzungen fällt keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an:
- Die Immobilie wurde selbst genutzt
- Die Immobilie wurde vermietet und der Verkauf erfolgt nach Ablauf der Spekulationsfrist
- Die Immobilie wurde vermietet und sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt.
Liegen die Voraussetzungen für die Besteuerung vor, wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert. Dabei ist es im Übrigen unerheblich, ob es sich beim Erwerber um Familienangehörige handelt oder nicht.
Sonderfälle[Bearbeiten]
In einigen Fällen lässt sich die schematische Einstufung nach Haltedauer und Nutzungsart nicht einfach anwenden, sondern es muss differenzierter vorgegangen werden. Dies ist bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern mit teilweiser Selbstnutzung sowie beim gewerblichen Grundstückshandel der Fall.
Unbebaute Grundstücke[Bearbeiten]
Da ein unbebautes Grundstück laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs[2] nicht selbst genutzt werden kann, unterliegt es stets der Spekulationssteuer, sofern der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist für Immobilien erfolgt. Das gilt auch dann, wenn es ursprünglich für die Bebauung mit einer selbstgenutzten Immobilie vorgesehen war.
Mehrfamilienhäuser mit teilweiser Selbstnutzung[Bearbeiten]
Wird innerhalb der Spekulationsfrist ein Haus mit mehreren Wohneinheiten verkauft, von denen eine selbst genutzt und die anderen vermietet sind, fällt anteilig Spekulationssteuer auf das Haus an. Der zu Wohnzwecken genutzte Anteil wird dabei herausgerechnet, da er nicht der Spekulationssteuer unterliegt.
Schenkung und Erbschaft[Bearbeiten]
Die einkommensteuerrechtlichen Vorgaben beinhalten, dass die Spekulationsfrist im Fall einer Schenkung oder einer Erbschaft nahtlos weiterläuft und nicht von neuem beginnt – obwohl ein Eigentümerwechsel vorliegt. Es gilt also das Datum des Kaufvertrags und nicht der Zeitpunkt, zu dem das Erbe angetreten wird, Erben übernehmen somit praktisch die Spekulationsfrist mit. Ein Beispiel: Ein Mann erwirbt eine Eigentumswohnung zur Vermietung und stirbt sieben Jahre nach dem Kauf. Die Erben verkaufen diese Wohnung nach vier Jahren. Dann ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, da die Spekulationsfrist ein Jahr zuvor endete.
Gewerblicher Grundstückshandel[Bearbeiten]
Das Einkommensteuergesetz unterscheidet zwischen privaten und gewerblichen Immobilienverkäufen, wobei letztere auch bei Privatpersonen vorliegen können. Als grobe Richtschnur hierfür dient die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“: So stuft der Fiskus die Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf als gewerblich ein, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft, vermietet und wieder verkauft wurden. In diesem Fall liegt steuerrechtlich gewerblicher Grundstückshandel vor. Daraus ergibt sich, dass der Veräußerungsgewinn nicht nur der Einkommensteuer unterliegt, sondern auch Gewerbesteuer fällig wird. Zudem greift in diesem Fall keine Spekulationsfrist und der Spekulationsgewinn der Immobilien ist somit unabhängig von der Haltedauer zu versteuern. Allerdings ist die Drei-Objekt-Grenze nicht als starr zu verstehen. Stehen beispielsweise Baugenehmigung und Verkauf einer Immobilie in einem engen zeitlichen Zusammenhang, geht der Fiskus von einer bestehenden Veräußerungsabsicht aus – mit der Folge, dass auch weniger als drei Transaktionen in fünf Jahren als gewerblich eingestuft werden. Die Einstufung ist insgesamt sehr komplex, eine grobe Orientierung hierzu bietet das vereinfachte Prüfschema des Bundesfinanzministeriums[3].
Freibetrag und Freigrenze[Bearbeiten]
Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sieht § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG eine Freigrenze in Höhe von 600 Euro vor. Anders als ein Freibetrag beinhaltet die Freigrenze, dass der volle Veräußerungsgewinn steuerpflichtig wird, wenn er 599 Euro übersteigt. Angesichts der Größenordnung, in der Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf üblicherweise anfallen, fällt die Freigrenze bei dieser Form des privaten Veräußerungsgeschäft praktisch nicht ins Gewicht.
Je nach Höhe des Veräußerungsgewinns kann mitunter jedoch der persönliche Freibetrag relevant für die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf sein: Liegt der Veräußerungsgewinn unterhalb des in § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG definierten Grundfreibetrags von derzeit 10.347 Euro (Stand 2022) und wurden keine weiteren Einkünfte erzielt, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Verlustverrechnung[Bearbeiten]
Hat der Steuerpflichtige Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verbucht, können diese mit dem Veräußerungsgewinn verrechnet werden. Ist die Verlustverrechnung nicht vollständig möglich, können sie entweder in das vorherige Jahr zurück- oder in das folgende Jahr vorgetragen werden. Die Verrechnungen von Verlusten und Gewinnen unterschiedlicher Einkunftsarten – beispielsweise Veräußerungsgeschäfte und Einkommen aus Erwerbstätigkeit – ist nicht möglich.
Steht der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf fest, wird für die Ermittlung der Spekulationssteuer der persönliche Einkommensteuersatz auf die gesamten Einkünfte herangezogen. Im Zuge der Steuerprogression erhöht sich somit auch die Steuer auf die anderen Einkünfte, da der Veräußerungsgewinn die Gesamteinkünfte erhöht und somit ein höherer Steuersatz für alle Einkünfte greift. Die konkrete Höhe der Spekulationssteuer lässt sich unter anderem über Rechner ermitteln, die online verfügbar sind.
Spekulationsfrist[Bearbeiten]
Wurde die verkaufte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt auf den Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf unabhängig von der Haltedauer keine Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Immobilien hängt es hingegen vom Zeitpunkt des Verkaufs ab, ob der Veräußerungsgewinn der Spekulationssteuer unterliegt. Das sehen die Regelungen zur Spekulationsfrist bei Immobilien vor. Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist laut § x EstG zehn Jahre, vor 1999 waren es lediglich zwei Jahre.
Maßgeblich für die Zehnjahresfrist ist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Bei Grundstücken, die beim Kauf unbebaut waren und auf denen später eine vermietete Immobilie errichtet wurde, ist der Zeitpunkt des Grundstückserwerbs und nicht der Baubeginn maßgeblich für die Spekulationsfrist.
Das Steuerrecht ermöglicht es in einem Fall, die Spekulationsfrist zu verkürzen und so die Spekulationssteuer zu umgehen[4]: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, obwohl der Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt.
Einzelnachweise[Bearbeiten]
- ↑ § 23 EStG - Einzelnorm. Abgerufen am 3. November 2022.
- ↑ Entscheidung Detail | Bundesfinanzhof. Abgerufen am 3. November 2022.
- ↑ BMF - Amtliches Einkommensteuer-Handbuch - EStH 2016 - Anhang 17 – Grundstückshandel. Abgerufen am 3. November 2022.
- ↑ Immobilien: Wann sich die Spekulationssteuer beim Hausverkauf vermeiden lässt. Abgerufen am 3. November 2022.
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